房价的90%是小区土地的价格

（作者：郭子福）如果你在北上广深买房，你是否明白你的房价是怎么构成的？我想没有几个知道吧，我在这儿给你普及一下。

先用中国土地最贵的北京来举例，2015年，北京市国土局公布的土地成交总额为1965亿，面积约694公顷，每公顷为10000平方米，如果折算成平米的话，是每平米30000元左右。如果你购买的是30层楼房的高层的话，那么你楼房的占用土地价格是由30户来均摊的，即每平米土地价格为1000元。

接下来告诉你除土地价格外的建房材料人工机械管理等的费用，我们叫它纯建房成本，业内专业人士估算为北京每平米1500元左右，注意这里的每平米指的是建筑面积，不是使用面积，即包含了楼房内楼道电梯等公共部分的，如果用使用面积来估算约为2500元，为啥要用建筑面积来估算，因为你买房时说的都是建筑面积，比如你买100平米的房子，实际的使用面积仅60平米左右，甚至更低。计算房价用的也是建筑面积，所以估算纯建房成本也只能用建筑面积。

好了，现知道了你在北京买房的时候每平米的占有土地价格加上纯建房成本仅为每平米2500元，如果加上开发商的合理利润，则为每平米3000元左右，那么剩余的部分就是开发商暴利与小区土地的价格了。按照国家规定的容积率来计算，你购房款中90%到95%以上都是小区土地的价格。

上面的估算指的是北京市2015年的平均值，对于个例则需要加减，比如北京黄金地段的土地价格不是每平米30000元，而是每平米60000元，那么折算到30层高楼中，每平米占地的土地价格则为2000元，另外对于高档建筑的纯建房成本也不只是每平米1500元，而可能是每平米3000元，那么你在北京买的最贵的房子其建房全部成本加开发商利润将高达第平米6000元，也就是你在北京买的最贵的每平米10万元的房子，实际所有成本为6000元，其余的则是开发商的暴利及小区土地的价格，另外，有些人会认为高档小区物业好，所以价格高，那我只能对你智商说呵呵了，你的物业服务的高水平及高档社区的费用是体现在物业费中的，你购房时把这个也算进去，不是脑子进水就是开发商太会忽悠了。

现在问题出来了，老小区的小区土地要归公了，新建小区将不再配备小区土地了，那么你在北京买房时将需要花多少钱呢？你还会在买房时再去买几个公园和城市街道吗？除非国家违反法律规定强制你买。(郭子福律师：中国百强律师、央视主讲律师、经济师、工程师、物理学士。易信公众号：zifuguo，微信公众号：guo-zifu）